Tudo o Que Você Precisa Saber Sobre o Índice dos Fundos Imobiliários (IFIX)

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Tudo o Que Você Precisa Saber Sobre o Índice dos Fundos Imobiliários (IFIX)

Todo investidor em ações brasileiros deve saber que o Ibovespa é a principal referência de indicador de desempenho das ações brasileiras.

Apesar de o IBOV ser o mais “conhecido”, o fato é que existem outros 24 índices calculados pela BM&FBOVESPA e alguns índices recentemente criado em parceria com a S&P Dow Jones Índices, os chamados Smart Betas.

Tudo o Que Você Precisa Saber Sobre o Índice dos Fundos Imobiliários (IFIX)

Mas hoje eu quero falar sobre o único que não mede o desempenho das ações, isto é, o “Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários” (IFIX).

Podemos dizer que ele é uma espécie de Ibovespa dos FII. Confira os principais tópicos abordados neste artigo:

  • O que é o IFIX?
  • Critério utilizado para seleção dos FII que entram no índice.
  • Composição do IFIX e performance em 2015.
  • Utilidade do IFIX para o investidor.
  • Recomendação de investimento.

Já disse em outras ocasiões que o bom investidor é aquele que conhece cada detalhe sobre determinado investimento (legislação, regras, tributação etc).

E como veremos, o IFIX é um benchmark que você deve conhecer para mensurar o retorno dos seus fundos imobiliários.

Então, vamos lá!

O Que é o IFIX?


Com o propósito de medir a performance de uma carteira teórica composta por cotas de fundos imobiliários, a BM&FBOVESPA lançou, no dia 3/9/2012, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX).

O IFIX abrange apenas os FII negociados nos ambientes administrados pela BOVESPA, isto é, os mercados de bolsa e de balcão organizado da BM&FBOVESPA.

Uma das grandes vantagens para o investidor brasileiro é poder acompanhar o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários, servindo como um importante benchmark de retorno dos FIIs.

Critério utilizado para seleção dos FII que entram no índice


Basicamente, as cotas são selecionadas pela sua liquidez e ponderadas nas carteiras por seu valor de mercado total: “Nº total de cotas emitidas x última cotação em mercado”.

Segundo informa o site da Bovespa, são incluídas, na carteira do índice, as cotas dos fundos que atenderem aos seguintes critérios, com base nos 12 meses anteriores:

a) inclusão em uma relação de cotas cujos índices de negociabilidade somados representem 99% do valor acumulado de todos os índices individuais;

b) participação em termos de presença em pregão igual ou superior a 60% no período.

Caso o FII possua menos de 12 meses de listagem, deverá ter: mais de 6 meses de negociação; e apresentar, no mínimo, 60% de presença em pregão nos últimos 6 meses do período de análise.

Além disso, a participação de um fundo no índice não poderá ser superior a 20%, quando de sua inclusão ou nas reavaliações periódicas (caso isso ocorra, excedente será redistribuído proporcionalmente aos demais ativos da carteira).

* Quem quiser entender a metodologia completa adotada pela Bovespa para calcular o índice, pode acessar o PDF no site da empresa.

Composição do IFIX e performance em 2015 (jan/set)


O Índice de Fundos Imobiliários é composto, atualmente, por 69 fundos imobiliários.

Dentre as 15 maiores participações no IFIX, que correspondem a 63,84% do total, constam os seguintes fundos imobiliários:

Vejamos agora os retornos do IFIX no período de janeiro a setembro deste ano e nos últimos 3 anos:

Janeiro/Setembro 2015:

Retorno IFIX em 3 anos:

Em setembro deste ano, o IFIX teve um retorno de -4,0%. Porém, no acumulado do ano o IFIX se mantém no terreno positivo, com retorno de 4,8%.

Utilidade do IFIX para o investidor


Segundo Arthur Vieira de Moraes, o IFIX é um recurso que serve de auxílio para os investidores em geral, porque:

  • Serve para comparar o retorno do fundo com o do índice.

  • Favorece o surgimento de fundos referenciados no IFIX.

  • Futuramente, poderão existir fundos de índice (ETF) que repliquem a carteira teórica do IFIX.

  • Pode ser usado como benchmark para os fundos que cobram taxa de performance.

Como vimos, o IFIX é mais uma ferramenta para ajudar o investidor que aloca parte de seus investimentos em FII a comparar o desempenho dessa classe de ativos.

Recomendação de Investimento


O desempenho do IFIX nesse ano não tem sido dos melhores, quando comparamos com o CDI.

Entretanto, grande parte da queda ocorreu devido ao custo de oportunidade quando compara-se os FIIs com vertiginosa subida dos juros longos.

Logo, não se pode dizer que o setor, de maneira geral, apresentou uma piora drástica de fundamentos, mas que os juros dos 16% a.a. tem feito os fundos imobiliários parecerem menos atrativos ao investidor.

Assim, não havendo uma ruptura dos fundamentos, abre-se uma excelente janela de oportunidade para o investidor de longo prazo comprar alguns FII com ótima rentabilidade.

Considerando que o valor das cotas de muitos FII está abaixo do valor dos imóveis que compõem suas carteiras, é uma boa hora para incluir em seu mix de investimentos fundos com foco em yield (geração de renda) e ganho de capital.

Exemplos: BRCR11, BBVJ11, SAAG11 e CSGH.

Lembrando que para quem almeja um fluxo de caixa, sempre corrigido pela inflação, aplicar em imóveis é uma das melhores pedidas parar garantir uma renda passiva.

E ainda existe um privilégio fiscal para quem investe em FII: não pagar imposto de renda sobre os rendimentos dos alugueis recebidos.

Todavia, quem investe em imóveis deve ter consciência de suas peculiaridades, como o fato de apresentar um ciclo econômico maior (caráter cíclico) e forte influência do cenário macro (taxa de juros, desemprego etc).

Por isso, a recomendação da Citi Corretora não deve ser desprezada na hora de escolher um FII:

  • Diversificar a carteira.

  • Buscar imóveis de qualidade.

  • Dar preferência à imóveis bem localizados (e já concluídos).

  • Baixa taxa de vacância.

  • cronograma de vencimento dos contratos dissolvido (link3).

Portanto, o IFIX serve como um bom ponto de partida para comparar o desempenho dos fundos imobiliários com as demais classes de ativos existentes no mercado.

PERGUNTA AO LEITOR:

“Você utiliza o IFIX para comparar o desempenho dos seus Fundos Imobiliários?”

Qualquer dúvida, fique à vontade para deixar seu comentário.

Bom final de semana a todos!

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